Стан ринку RWA нерухомості: можливості та виклики.

Нерухомість реальних світових активів: стан та перспективи

Реальні світові активи ( RWA ) на ринку криптовалют не є новим явищем, вони з'явилися ще в 2018 році. Тоді токенізація активів і випуск токенів цінних паперів ( STO ) мали багато спільного з концепцією RWA сьогодні. Проте, через недосконалість регулювання та відсутність значних переваг у прибутковості, ці ранні спроби не змогли сформувати зрілий ринковий масштаб.

У 2022 році, в умовах постійного підвищення процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитування стейблкоїнів у криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як RWA (реальних активів) стає дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти, а також традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилася незначна кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, диверсифікувати інвестиційні продукти та знизити інвестиційний поріг. Це дослідження проведе аналіз випадків цих проектів, розгляне переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Обговорювані відповідні політики, регуляції та ринкові умови в основному стосуватимуться ринку нерухомості Північної Америки.

методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, що сповнена інвестиційних можливостей. Дослідження березня 2023 року показало, що ринкова вартість нерухомості, що котирується в Північній Америці, досягла 1,3 трильйона доларів США, а світовий ринок нерухомості, що котирується, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізації ринку нерухомості - досягти однієї або кількох з наступних цілей: створити більш різноманітні та гнучкі інвестиційні продукти, залучити більш широку групу інвесторів та підвищити ліквідність і вартість активів нерухомості. Основні форми прояву цих продуктів зазвичай мають три варіанти:

1. фрагментоване фінансування власності на нерухомість.

2. специфічний індекс ринку нерухомості.

3. токени нерухомості використовуються для заставного кредитування.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні має потенціал для підвищення прозорості активів нерухомості та демократії управління.

Недвижимість ( REIT ) має багато спільного з нерухомістю RWA у наданні можливостей для фрагментарних інвестицій у нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр і покращують ліквідність активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не пропонують інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Попри це, їхня перевірка активів, операційна діяльність та інвестиційна структура в рамках строгих регуляторних рамок забезпечують основу, на яку можуть орієнтуватися проекти нерухомості RWA.

Провівши спостереження за експлуатацією проектів RWA у сфері нерухомості протягом останніх двох років, ми отримали деяке чітке розуміння їх переваг і недоліків:

Переваги:

• Знижити інвестиційний поріг
• Підвищення ліквідності нерухомості
• Реалізація різноманітності інвестицій у нерухомість
• Забезпечення глобальних інвестиційних можливостей
• Збільшити прозорість

Недоліки:

• Юридична та регуляторна невизначеність
• Технічний ризик
• Управління та операційна складність
• Ліквідність все ще обмежена
• Виклик оцінки вартості

Глибоке вивчення конкретних випадків виявляє, що через різницю в управлінні та продуктах, кожен проект стикається з різними реальними обставинами в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

Ми вибрали три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і має певну представницьку цінність у своїй області. Варто зазначити, що ці проекти все ще перебувають на ранній стадії, їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

Реальний Т

RealT було запущено у 2019 році, і це один з перших проектів RWA у сфері нерухомості, який зосереджений на токенізації житлової нерухомості США через блокчейн для роздрібних інвесторів.

RealT купує житлову нерухомість і токенізує її відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість покладається на сторонні управлінські компанії. Після вирахування витрат, орендна плата, що отримується від цих об'єктів нерухомості, розподіляється між їхніми токенами власників. RealT відповідає за процес токенізації, але з юридичної точки зору ізольована від компанії, що володіє активами нерухомості. Якщо ця компанія не виконає свої зобов'язання, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління володінням нерухомістю. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за дану нерухомість, при цьому сума, що підлягає виплаті, повинна бути зменшена приблизно на 2,5% резервного фонду на обслуговування та зазвичай приблизно на 10% комісії за управління.

Як приклад одного з об'єктів нерухомості в Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Цей об'єкт нерухомості щомісяця приносить 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування загальних витрат на управління та обслуговування в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує розподіл у 3.83 доларів США, що призводить до річної прибутковості 7.35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT запропонував ринку 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати практично безризикову модель для ведення діяльності. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати та залишок від витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% комісії за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може заощадити значну кількість часу на управлінні, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та їх токенізації на ринку.

Проте, хоча розподілене володіння допомагає розподілити ризики між інвесторами, воно також приносить виклики. Коли частка інвестицій інвесторів є занадто малою, вартість управління компанією може стати занадто високою і непостійною. RealT обирає управлінські агентства для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку власності, вони будуть прагнути знизити витрати на управління. Проте, якщо частка RealT є занадто великою, це, по-перше, зменшить ліквідність токенів, по-друге, дрібні акціонери нерухомості не виконуватимуть своїх наглядових обов'язків. З іншого боку, якщо частка RealT є надто малою, RealT може не мати достатньої мотивації для ретельного вибору управлінського агентства і активної участі в нагляді, що зробить ефективний нагляд за управлінськими агентствами надзвичайно складним для багатьох дрібних інвесторів.

Переглядаючи десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використовуючи відповідний блокчейн-браузер, щоб дізнатися, скільки власників має кожна нерухомість. RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташоване в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, серед яких у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1,000.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це вказує на те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів і підвищив ліквідність житлового ринку.

Згідно з даними торгівлі RealT на його основній операційній мережі, RealT в цілому розподілив приблизно 6 мільйонів доларів орендної плати. Платформні збори коливаються в межах приблизно 2,5%-3% від орендної плати, залежно від коливань витрат на обслуговування, страхування та податків, що становить приблизно 150K до 180K доларів доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь у інвестиціях у нерухомість, і якщо вибирає участь, його рівень участі не має конкретних обмежень або вказівок, тому прибуток, отриманий RealT від орендної плати, невідомий.

З точки зору структури компанії, RealT створила основний суб'єкт у штаті Делавер, який не володіє жодними активами в нерухомості; він лише виступає як операційний суб'єкт проекту RealT. Крім того, RealT створила материнську компанію для ряду компаній у сфері нерухомості. Нарешті, RealT створила відповідні дочірні компанії для кожної інвестиційної нерухомості. Ця структура має на меті забезпечити, щоб фінансові чи юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти нерухомості або операції материнської компанії під брендом RealT.

Parcl

Parcl є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на світовому ринку нерухомості. Parcl використовується для створення синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, через структуру AMM. Parcl запустив джерела цінових даних, щоб створити індекс нерухомості конкретного регіону на основі його історії продажів. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціни нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод, оскільки не існує реальних угод з купівлі-продажу нерухомості, дозволяє Parcl уникнути залучення до юридичних проблем, пов'язаних із реальними операціями з нерухомістю. Ви також можете сумніватися, чи дійсно це можна вважати проектом з RWA нерухомості, оскільки він не відповідає вищезгаданим стандартам. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, і через свою унікальність розумно включити його в обговорення різноманітності продуктів RWA в сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl запустилася в травні 2022 року, наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після більше року роботи, здається, Parcl не привертає особливої уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів, а щоденних активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, ціноутворювачі та індексний ринок мають досить зрілий дизайн. У операційній діяльності команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низькою увагою з боку ринку та часткою на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, це певною мірою доводить, що ринок криптовалют ще не готовий до індексних продуктів у сфері нерухомості.

Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують продукти в напрямку RWA нерухомості. Деякі компанії оголосили, що вони намагаються підтримувати користувачів у токенізації нерухомості та на основі цього видавати іпотечні кредити. Також є компанії, які співпрацюють для підтримки позик під заставу нерухомості.

Reinno - це проект, який було запущено в 2020 році та припинено в 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, варто згадати два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які він представив.

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення, Reinno створить у Делавері компанію спеціального призначення. Потім Reinno створить смарт-контракт для токена нерухомості, який власники можуть вносити як заставу для отримання кредиту, а ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт - це фінансування іпотеки. Після того, як користувачі купують нерухомість за іпотечним кредитом у банку, вони можуть токенізувати право власності на нерухомість для отримання фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення іпотеки в банку, після чого клієнти повертають цю позику протягом фіксованого терміну за фіксованою процентною ставкою.

Операція Reinno все ще є централізованою та офлайн-моделлю, зазвичай клієнти повинні відвідувати офіс і подавати документи на нерухомість. Використання підходу на зразок Reinno має деякі очевидні ризики. По-перше, якщо позичальник вирішить відмовитися від виплат за кредитом, Reinno як токенізований сервіс замість кредитора матиме труднощі з позовом до позичальника. Reinno фактично не володіє забезпеченою нерухомістю; кредити по суті надаються користувачами, які вирішили надати фінансування через Reinno. Через відсутність прямого кредитного контракту між позичальником і кредитором, особливо в контексті фрагментованого фінансування токенізованої нерухомості, відсутня досконала правова база для захисту цих кредиторів. По-друге, якщо власник нерухомості після позики вирішить продати будинок або після завершення іпотечного фінансування через Reinno перестане продовжувати виплачувати іпотечний кредит банку, ця дія, яка призводить до передачі права власності на будинок, не може бути ефективно зупинена Reinno, що призводить до фактичного "подвійного витрачання" вартості нерухомості для кредитора. Ці очевидні ризики можуть бути однією з причин, чому проект може зупинити свою діяльність, у майбутньому нерухомість RWA вимагатиме більш досконалої.